Entre la résistance des prix de l’immobilier, la hausse des taux et les contraintes liées au taux d’usure, le marché de l’immobilier et le crédit immobilier ont subi de fortes pressions en 2022.
Et maintenant, comment s’annonce 2023 ? Est-ce vraiment le moment d’acheter et d’emprunter ? Ou bien est-il urgent d’attendre ?
Certes, il n’y pas de réponse unique. Mais, pour adopter une stratégie pertinente et prendre de bonnes décisions, il est toujours utile de faire le point sur la situation et les tendances.
Des indicateurs à surveiller
Dans le contexte actuel, plusieurs facteurs impactent le crédit immobilier. Celui-ci se trouve dans une situation assez inhabituelle voire inédite, y compris pour les acheteurs expérimentés.
D’abord, en France comme ailleurs, on s’était habitué à des taux d’intérêt historiquement bas. Or, avec le retour soudain d’une forte inflation, les banques centrales remontent régulièrement leurs taux directeurs.
Évidemment, les taux d’emprunt immobilier ont suivi. En France, la moyenne a dépassé la barre des 2 % en octobre dernier. Des courtiers s’attendent déjà à des taux dépassant 3 % dès le début de 2023.
Toutefois, en regardant outre-Manche et outre-Atlantique, on se console. Aux États-Unis, la moyenne pour un prêt à taux fixe sur 30 ans, formule la plus populaire, est passée en un an de 3 à 7 %. Au Royaume-Uni, les taux du crédit immobilier tournent aussi autour de 7 %.
La capacité d’investissement des ménages ne souffre pas seulement de cette hausse des taux. En effet, la hausse des prix de l’immobilier se poursuit, sauf à Paris. Cependant, d’une part elle ralentit, et d’autre part elle n’est pas homogène.
Entre la nouvelle tendance à s’éloigner des fortes concentrations urbaines et, dès janvier 2023, l’interdiction de louer des « passoires thermiques », les prix pourraient commencer à baisser dans la plupart des grandes métropoles. À l’inverse, en milieu rural, les prix pourraient continuer à monter.
Enfin, le taux d’usure a actuellement un impact majeur sur le crédit immobilier. C’est le taux maximum auquel l’État français autorise les banques à prêter.
Il permet de ralentir la hausse des taux d’emprunt immobilier. Mais son système de révision trimestrielle a un effet pervers : en période de forte hausse des taux directeurs, il conduit les banques à retarder voire refuser de nombreuses demandes de prêt.
Comment souscrire un prêt immobilier en 2023 ?
Le niveau d’incertitude reste élevé pour 2023. Si l’on retient le scénario d’un ralentissement de l’inflation et de la stabilisation des taux en cours d’année, l’effet blocage du taux d’usure devrait aussi diminuer.
Cependant, les acheteurs ont-ils intérêt à reporter leurs projets en matière d’achat immobilier ? Probablement pas à court ou moyen terme. Alors, il faut garder un œil sur les indicateurs, et surtout prendre en compte ce nouveau contexte.
Pour les emprunteurs, une bonne stratégie consiste d’abord à faire preuve de raison dans leurs projets immobiliers. Cela permet de fournir un apport significatif. Avec 20 % d’apport, un dossier a beaucoup plus de chances d’être accepté.
Compte tenu des incertitudes et de l’inflation, il convient également de rester bien en-dessous du taux d’endettement maximal. Surtout, il est important de préserver des marges de manœuvre suffisantes pour le budget du quotidien.
Enfin, il ne faut pas se décourager en cas de refus. Certes, du point de vue des banques, la rentabilité de crédit immobilier est faible. Mais celui-ci reste pour elles un très bon outil pour conquérir de nouveaux clients. Faire jouer la concurrence est donc toujours une bonne idée.
Et si le motif du refus est le taux d’usure, en fonction de sa prochaine date de révision, il est peut-être envisageable d’attendre et de retenter sa chance.